Kryzys na rynku nieruchomości

• kryzys hipoteczny
• nieruchomości
• _kryzys

Kryzys hipoteczny dotyka niemalże każdej branży na całym świecie. Kryzys wziął swój początek w sektorze nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Ta branża została dotknięta najbardziej. 

Kryzys narodził się w wadliwym sposobie finansowania kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych. Tradycyjnie banki wykorzystywały do finansowania kredytów hipotecznych depozyty, które uzyskiwały od swoich klientów. Od wartości złożonych w banku depozytów zależała wartość kredytów jakie mogły udzielić banki.

W ostatnich latach banki rozpoczęły emisję obligacji hipotecznych. Dzięki temu uzyskiwały dodatkowe środki na udzielanie dalszych kredytów hipotecznych, pod które z kolei mogły emitować kolejne obligacje. W ten sposób banki straciły zachętę do skrupulatnego sprawdzania przyznawanych kredytów hipotecznych.

Rynek obligacji hipotecznych w Stanach Zjednoczonych zdominowany był przez sponsorowane przez rząd agencje takie jak Freddie Mac. W ciągu ostatnich pięciu lat nastąpił dynamiczny wzrost udziały w rynku obligacji hipotecznych prywatnego sektora. W połowie 2007 r. obligacje prywatnego sektora stanowiły już ponad 40 proc. rynku obligacji hipotecznych w USA wartego 6,8 biliona dolarów. Rynek obligacji hipotecznych był większy niż rynek obligacji skarbu państwa.

Prywatne obligacje hipoteczne, nie posiadające gwarancji rządowych specjalizowały się w nowych typach hipotek. Obejmowały one kredyty hipoteczne przewyższające maksymalną wartość hipotek udzielanych przez Freddie Mac – ok. 417 tys. dolarów – tzw. jumbo lub
przyznane osobom, które nie spełniały wymogów agencji rządowych – tzw. subprime.

Kredyty subprime przyznawane były często osobom niezamożnym o nieustabilizowanej sytuacji zawodowej. Istotnym elementem kredytów subprime był fakt, że po dwóch latach dwukrotnie zwiększało się ich oprocentowanie. Przez pierwsze dwa lata raty kredytowe były stałe natomiast później stały się zmienne i o wyższym oprocentowaniu. Wielu kredytobiorców po dwóch latach rezygnowało z hipoteki i domu. W ten sposób Deutsche Bank Trust stał się właścicielem co dziesiątego domu w Cleveland i największym właścicielem nieruchomości w mieście.

Kredyty subprime rozprzestrzeniły się bardzo szybko. W 2005 roku co piąty udzielany kredyt hipoteczny był subprime. Szczególną popularności cieszyły się one wśród imigrantów. Najwięcej takich kredytów udzielono w południowej Kalifornii, Arizonie, Nevadzie, Waszyngtonie i Nowym Jorku. Szacuje się, że 2 miliony rodzin nie jest w stanie spłacać kredytu i grozi im egzekucja bankowa.

Zalew egzekucji bankowych ma negatywny wpływ na ceny domów w całych Stanach. Po raz pierwszy od lat trzydziestych dwudziestego wieku spadek cen nieruchomości dotyk całego kraju. 4 miliony mieszkań czeka na sprzedaż a deweloperzy obniżają ceny nowobudowanych mieszkań. Ceny mieszkań spadają o 4,5 proc. rocznie a oczekuje się spadku o 10 proc. w 2008 roku. Najwyższe spadki mogą dotknąć Kalifornię i Florydę, gdzie ceny nieruchomości podrożały najwięcej w czasach dobrej koniunktury.

Malejąca podaż nowych domów znalazła swoje odbicie w publikowanych danych już w maju 2007 r. Fakt ten został przyjęty przez rynek spokojnie, a prognozy na przyszłość pozostawały optymistyczne. Czytaj więcej: USA/ Amerykańska gospodarka najsłabsza od 2002 roku  

Niekorzystne wiadomości płynące z rynku kredytów hipotecznych wstrząsnęły rynkiem na przełomie lipca i sierpnia. Banki Bear Stearns i American Home Mortgage Investment Corp powiadomiły o stratach na rynku kredytów i obligacji hipotecznych. Panika z Ameryki przeniosła się na cały świat: Czytaj więcej: USA/ Fala spadków z Nowego Jorku zalała świat

Nastroje poprawiły dane o sprzedaży nowych domów w Stanach Zjednoczonych. W lipcu 2007 r. sprzedano 870 tysięcy nowych mieszkań - o 2,8 procent więcej niż w czerwcu. Tak wysoka sprzedaż zaskoczyła wszystkich analityków. Okazało się, że na moment przed kryzysem rynek nieruchomości był w dobrej kondycji. Czytaj więcej: USA/ Nieoczekiwany wzrost sprzedaży nowych domów w lipcu

Niedługo potem kolejna dobra wiadomość. Tym razem od Countrywide, największego emitenta kredytów hipotecznych w USA. Firma oświadczyła, że nie przerwie akcji kredytowej. USA/ Countrywide pożyczy jeszcze 12 mld dolarów  

Jednak w sierpniu i wrześniu nadeszły dane odsłaniające głębokość kryzysu na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Według danych National Association of Realtors, wielkość sprzedaży domów i mieszkań w Stanach Zjednoczonych obniżyła się o 8 procent do poziomu 5,04 mln dolarów we wrześniu 2007 r. Był to największy roczny spadek od 16 lat. USA/ Ceny nieruchomości gwałtownie spadają 

Październik przyniósł kolejne informacje potwierdzające, że na rynku nieruchomości panuje recesja. Średnie ceny domów w 20 największych miastach w Stanach Zjednoczonych spadły o 4,4 proc. przez ostatnie 12 miesięcy - to wynik raportu S&P/Case Schiller. Czytaj więcej: USA/ Spadają ceny domów, zaufanie konsumentów także

Listopad był miesiącem największego spadku cen nieruchomości odnotowanym w ostatnich dwudziestu latach. USA/ Ceny domów w USA spadły o 4,5 proc.

W grudniu rząd federalny przedstawił plan ratunkowy. W reakcji na najwyższą od 20 lat ilość przejęć hipoteki z powodu niespłacenia rat kredytów, rząd federalny ogłosił w czwartek (06.12) zamrożenie rat na 5 lat, żeby chronić kredytobiorców przed kryzysem. Czytaj więcej: USA/ Znamy już plan ratunkowy

Koniec roku nie poprawia nastrojów. Spadek cen pogłębia się. Według opublikowanego w grudniu raportu S&P/Case-Shiller ceny domów w USA spadły w październiku o 6,1 proc. w porównaniu do października 2006 r. To największy spadek cen od sześciu lat. USA/ Ceny domów w USA spadły o 6,1 proc.

Maleje również podaż. Listopadowa publikacja sprzedaży domów na amerykańskim rynku pierwotnym pokazała jej spadek o 9 proc. przy prognozie na poziomie -1,1 proc. USA/ Sprzedaż nowych domów najniższa od 12 lat

W styczniu ekonomiści Merrill Lynch ogłaszają początek recesji w gospodarce amerykańskiej. USA/ Recesja?